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주택 임대차계약 분쟁에서 흔히 볼 수 있는 법률문제들


날짜 2024-06-17 16:33:57

주택 임대차계약은 건물임대인이 건물을 임차인에게 제공해 사용하게 하고 임차인은 정기적으로 약정된 임대료를 지급하며 계약 종료시 건물을 완벽하게 임대인에게 반환하는 협의를 말한다.
<중화인민공화국 민법전(이하 민법전으로 략함)>에는 주택 임대차계약과 관련된 문제에 대해 상당한 분량의 규정을 두고 있다. <민법전> 제369조에 따르면 거주권을 가진 주택은 임대할 수 없고 제706조부터 제734조까지의 규정은 주택 임대차계약에 관련해 효력을 발생한다. 최고인민법원은 도시주택 임대차계약 분쟁사건을 정확하게 심리하고 법에 따라 당사자의 합법적 권익을 보호하기 위해 <민법전> 등 법률규정에 근거하고 민사재판의 실천과 결합해 2020년 12월 23일 ‘주택 임대차계약 분쟁의 사법해석(2021)’을 제정했다. 이는 지난 10여년 이래 주택임대차 시장발전의 새로운 동태와 실무중에 생겨난 분쟁을 총화해 우리 나라 주택 임대차시장의 발전에 더욱 적합하고 실무중에 론쟁이 비교적 많은 법률문제에 대해 응답했다. 아래에 주택임대차 분야의 몇몇 법률문제에 대해 소개하고자 한다.
 
1. 주택 임대차계약의 전대행위                           
사례: 2021년 7월, 집주인 류모는 세입자 장모와 주택 임대차계약을 체결해 류모가 집을 장모에게 임대하기로 약정했다. 계약은 류모의 동의 없이 장모가 임의로 전대(转租)해서는 안된다고 명확히 했다. 또한 량측의 위챗 채팅기록에 의하면 류모는 장모에게 집을 전대할 수 없다고 명확히 고지한 바 있다. 그러나 계약 리행 과정에서 장모는 집주인 류모의 동의 없이 집을 다른 사람에게 두번이나 전대했다. 집주인 류모는 해당 사실을 알게 된 후 장모에게 쌍방 사이의 주택 임대차계약을 해지할 것을 통지했다. 장모는 임대인 류모가 전대를 승인한 것이라고 주장했고 쌍방은 다툼이 일어났다. 이 사건의 해당 전대행위는 유효한가?
분석: <민법전> 제716조의 규정에 따라 임차인은 임대인의 동의를 얻어 임대물을 제3자에게 전대할 수 있다. 임차인이 전대하는 경우 임차인과 임대인 사이의 임대차계약은 계속 유효하다. 제3자가 임대물의 손실을 초래할 경우 임차인은 손실을 배상해야 한다. 임차인이 임대인의 동의 없이 전대할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 또한 <민법전> 제718조의 규정에 따라 임대인이 임차인의 전대를 알았거나 알 수 있었던 날로부터 6개월 이내에 이의를 제기하지 않으면 전대에 동의한 것으로 간주한다.
전대할 경우 집주인은 임대물에 대한 통제를 상실할 수 있으며 세입자가 집주인의 동의 없이 전대를 하면 집주인은 계약을 해지할 권리를 가진다. 따라서 세입자가 전대를 하는 전제 조건은 집주인의 동의를 거치는 것이다. 동의는 임대차계약에 전대를 명문으로 약정하는 사전동의가 될 수도 있고 사후추인이 될 수도 있다. 만약 계약서에 전대에 대한 명확한 약정이 없다면 세입자는 전대를 실시하기 전에 집주인의 동의를 얻거나 전대 후에 집주인의 추인을 받을 수 있다. 또한 집주인의 묵시적 동의도 추인으로 볼 수 있다. 즉 집주인이 세입자의 전대를 알았거나 알 수 있었음에도 불구하고 6개월 이내에 이의를 제기하지 않은 경우에도 전대에 동의한 것으로 본다.
이 사건에서 쌍방의 임대차계약은 전대를 제한하기로 명확히 약정했으나 세입자 장모가 집주인 류모의 동의 없이 집을 전대해 계약약정과 법률규정을 위반했다. 류모는 전대행위를 알게 된 후 법률이 규정한 기한내에 장모에게 통지를 발송해 전대에 동의하지 않고 계약해지를 요구한다는 것을 명확히 밝혔으므로 법률의 규정에 부합된다.
 
2. 임차인의 우선 매입권리                            
사례: 리모는 모현 농산물시장에 위치한 점포와 건물을 왕모에게 임대해 수년간 사용하도록 하였는데 집 안의 자금 운용이 어려워지자 임차인 왕모에게 통지하지 않은 상태에서 점포와 건물을 친구 윤모에게 팔았다. 리모와 윤모는 주택매매계약을 체결했으며 당일 윤모는 주택매매대금을 리모에게 완납(缴清)했다. 기존의 자리에서 계속해 장사를 하고 싶었던 임차인 왕모는 우선 구매권을 제시해 이 점포와 건물을 구입하고자 했다. 3자는 협상에 달하지 못했고 왕모는 법원에 소송을 제기했다. 이 사건에서 왕모의 어떤 권리가 손상되였고 어떻게 구제할 수 있을가?
분석: <민법전> 제726조의 규정에 따라 임대인이 건물을 매각하고자 할 경우 합리적인 기한내에 임차인에게 통지해야 하며 임차인은 동등한 조건으로 우선 매입할 권리를 향유한다. 임차인이 임대인의 통지를 받은 후 15일 이내에 주택 구매를 명시하지 않으면 그 권리를 포기한 것으로 간주한다. 임대인이 통지의무를 리행하지 않아 임차인의 권리 행사를 방해할 경우 임차인은 임대인에게 배상책임을 요구할 수 있다. 다만 건물에 따라 공유자가 우선 구매권을 행사하거나 임대인이 건물을 가까운 친족에게 매각하는 경우를 제외한다.
이 사건에서 리모는 건물을 매각할 때 임차인 왕모에게 통지하지 않아 왕모가 권리를 행사하는 것을 방해했음으로 리모가 배상책임을 져야 한다.
 
3. ‘매매는 임대차를 깨뜨리지 않는다’는 원칙                     
사례: 을회사가 갑회사에 1000여만원의 채무를 연체해 갑회사가 소송을 제기했다. 법원은 을회사가 돈을 갚아야 한다고 판결했다. 그 후 법원은 법에 따라 을회사 명의의 토지사용권 및 그 부착 건축물 등에 대해 경매 절차를 개시했으나 입찰자 모집에 실패했다. 이러한 상황에서 갑회사는 법원의 재결에 의거해 해당 자산을 인수해 채무를 변제하고 토지사용권 및 부착 건축물의 재산권 명의변경을 순조롭게 완료했으며 상응한 부동산 권리증서를 취득했다.
그러나 을회사가 이전에 이미 병회사와 임대차계약을 체결하고 건축물을 병회사에 임대했는데 임대기간이 아직 15년이나 남았다. 현재 병회사는 ‘매매는 임대차를 깨뜨리지 않는다’는 원칙에 근거해 이사를 거부하고 지속적으로 운영하고 있다. 밝혀진 바에 의하면 을회사와 병회사는 재무, 운영 장소, 인원, 업무 및 관리 등 여러 측면에서 류사하고 특히 을회사와 병회사 사이의 임대비용은 시장 표준보다 현저하게 낮았다. 그러므로 을회사와 병회사는 실질적으로 ‘동일한 실체, 이중신분’이였다. 갑회사는 법원에 소송을 제기해 을회사와 병회사간 임대차계약의 무효를 확인하고 또 병회사가 해당 토지에서 철수할 것을 요구했다. 이 사건에서 병회사는 ‘매매는 임대차를 깨뜨리지 않는다’는 원칙을 주장할 수 있는가?
분석: <민법전> 제725조의 규정에 의하면 임차인이 임대차계약에 따라 점유한 기간내에 임차물건의 소유권 변동이 발생할 경우 임대차계약의 효력에는 영향을 미치지 않는다. 매매 이외에 증여, 재산분할, 상속, 저당권 실현 등으로 인해 건물소유권 변동이 발생할 경우 기존 임대차계약은 계속 유효하다. 그러나 일부 임차인들은 매매가 임대차를 깨뜨리지 않는다는 명분으로 그 권리를 람용한다. 이것에 대해서는 반드시 구체적인 문제를 구체적으로 분석해야 한다.
<인민법원의 집행 이의와 재의사건 처리의 몇가지 문제에 관한 최고인민법원의 규정>(법석〔2020〕21호) 제31조에 따라 임차인이 임대기간내에 집행된 부동산을 양수인(受让人)에게 인계하는 것을 저지하도록 청구하고 인민법원이 압류하기 전에 이미 합법적이고 유효한 서면 임대차계약을 체결해 해당 부동산을 점유하고 사용할 경우 인민법원은 이를 지지해야 한다. 임차인과 피집행인이 악의적으로 내통해 명백히 불합리한 저가로 집행된 부동산을 임차하거나 임대료 지급 증거를 위조할 경우 인민법원은 그가 제출한 인계 점유를 저지하는 청구에 대해 지지하지 않는다. 이 사건에서 을회사와 병회사 사이에 악의적인 내통이 존재하고 ‘매매는 임대차를 깨뜨리지 않는다’는 원칙을 람용해 채무 집행을 방해하고 갑회사의 합법적 권익을 침해하려고 하였으므로 해당 임대차계약은 무효하다.   
 
 
(필자는 연변대학 법학원 강사)
작가:김명자 편집: 사진:

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